Los gastos de la compraventa

Los impuestos vinculados a la compraventa

Los impuestos varían en función de la cuantía del precio de la casa y de si es nueva o de segunda mano.

En cuanto a los gastos e impuesto en la compra de una vivienda nueva, el impuesto más importante es el IVA, que en 2022 asciende al 10%. Salvo en Canarias, este está al 6,5% (es el IGIC-Impuesto General Indirecto Canario). En el caso de una vivienda pública el IVA es reducido y podría ser del 4%, pero varía enfunción de la CCAA y el tipo de vivienda social de que se trate.

Al IVA hay que añadir un segundo impuesto: el de Actos Jurídicos Documentados (IAJD). Este impuesto lo paga el comprador y dependerá de cada comunidad autónoma, en la siguiente tabla se relaciona el porcentaje en función de comunidad para compra de vivienda nueva. 

Para las viviendas usadas el tributo que corresponde es el Impuesto sobre las Transmisiones Patrimoniales (ITP). La cuantía depende del porcentaje que se aplica sobre el precio escriturado y de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda, por regla general se aplica un tipo de entre el 6% y el 10%. Enla siguiente tabla se relaciona el porcentaje de ITP para cada comunidad autonómica.

Hay que comprobar para casos especiales como son laVivienda de Protección Oficial (VPO), las personas con discapacidad, los jóvenes y las familias numerosas, los posibles tipos reducidos. Por ejemplo, en Madrid las familias numerosas que compren una vivienda libre pagarán tan solo el 4% de ITP, siempre que la vivienda que se compre sea la habitual.

En Andalucía también han entrado en vigor condiciones especiales. Desde enero de 2022, se aplica un ITP del 6% a las compraventas de viviendas destinadas a vivienda habitual con un valor de hasta 150.000 euros (un punto por debajo del tipo estándar). Además, cuando el comprador es menor de 35 años, víctima de violencia doméstica o víctima del terrorismo, el ITP a aplicar pasa al 3,5%. Este mismo tipo se aplica también a las compraventas de viviendas ubicadas en zonas despobladas de la región, así como a las personas con discapacidad que compren viviendas con un valor de hasta 250.000 euros. 

Gasto de otorgamiento de escritura en notaría

El siguiente gasto en importancia, tras los impuestos, a la hora de comprar una casa, es la notaría. Los honorarios de los notarios, denominados aranceles, están regulados por el Estado y todos deberían de cobrar lo mismo por idénticos servicios. En el caso del otorgamiento de la escritura pública de compraventa, los precios oscilaran dependiendo del importe de la compra venta y folios utilizados, a manera de ejemplo una compraventa de 100.000 euros estará en uno 850 euros y una compra de 250.000 euros estará en torno a 1.000 euros.

Gasto de inscripción Registro de laPropiedad

Para la seguridad del comprador y para que las escrituras firmadas en notaria surtan efecto frente a terceros, hay que inscribir en el Registro de la Propiedad correspondiente. Los honorarios del registrador, están fijados por normativa y dependen directamente del precio del inmueble, suelen situarse entre 400 y 650 euros.

Gastos de gestoría, si decides no hacer tu mismo la gestión

El único gasto que puedes evitar en la compraventa de una vivienda es el de la gestoría, que puedes contratar para tramitar la liquidación de los impuestos y realizar los otros papeleos. No existen tarifas concretas ya que son profesionales libres, se suelen contratar cuando se abre una hipoteca para adquirir el inmueble, normalmente el propio banco obliga a su contratación para asegurarse que se inscriben correctamente. Su coste aproximado es de 400 euros.

Los gastos de la hipoteca

En caso de contratar una hipoteca para la compra habría que sumar algún gasto más, que te indicamos a continuación.

La tasación de la casa

En caso de hipotecar la vivienda, el comprador, deberá pagar a una tasadora para que valore la propiedad, valor que utilizará el banco para establecer qué porcentaje de financiación se concede en la operación. De forma general, las entidades están prestando una cantidad equivalente al 80%del precio de compra o del valor de tasación, aunque algunas están llegando a financiar el 90-100% del precio de compra, fijándose habitualmente en el que sea más bajo. La tasación supone un coste de entre 300 y 600 euros, dependiendo de la entidad que realice la tasación, el tipo de inmueble y su valoración. Las tasaciones tienen una vigencia de 6 meses desde la fecha de emisión.

Comisión de apertura

Esta comisión lo fija la entidad financiera y puedellegar hasta el 2% del capital prestado, se hace necesaria una negociacióncon la entidad financiera. Y esta cantidad se deduce directamente del dineroque entrega al hipotecado.

Gastos que actualmente asumen lasENTIDADES FINANCIERAS

Desde la entrada en vigor de la nueva Ley Hipotecaria de 2019, el resto de gastos son asumidos por el banco: como son la notaría, el registro y el AJD.

IAJD (Impuesto de Actos JurídicosDocumentados) por la hipoteca

Este impuesto se paga siempre que se suscribe un documento notarial que luego debe inscribirse en el registro y con cuantía económica. Desde noviembre de 2018 entró en vigor un decreto ley que obliga a que sean los bancos quienes paguen este impuesto a partir de entonces. 

Gasto de otorgamiento de hipoteca enla notaría

Los gastos de notario son los que se producen por elotorgamiento de la escritura pública del préstamo hipotecario. Este gasto esasumido por la entidad desde junio de 2019.

Gasto inscripción hipoteca enRegistro de la Propiedad

También cuesta dinero inscribir las escrituras que hafirmado el notario. De nuevo, los honorarios están fijados por normativa. Estegasto es asumido por la entidad desde junio 2019.

Gasto de la gestoría, para latramitación de la hipoteca

El banco que nos concede la hipoteca es quien selecciona una gestoría para que realice la labor administrativa y lleve a cabo todos los trámites. Este gasto es asumido por la entidad desde junio2019. Y es que la gestoría debe devolver al hipotecado el dinero sobrante y entregarle las facturas y las escrituras tras abonar los gastos de notaría y registro que no asuma su entidad financiera. Recordamos de nuevo que el AJD lo paga el banco. 

Nuevo valor fiscal de las viviendas

Ya está operativo el nuevo valor de referencia de Catastro. Este valor es, desde el pasado 1 de enero, la base imponible de impuestos tan importantes como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Es decir, como hemos visto, es la clave para determinar cuántos tributos hay que pagar por la compra de una casa. 

Este cambio venía incluido en la Ley 11/2021 demedidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, aprobada en julio de2021, aunque su puesta en marcha se aplazó hasta 2022. Tras la modificación, la base imponible ha dejado de ser el ‘valor real’ que tantos quebraderos de cabeza ha generado a Hacienda en los últimos tiempos y ahora es el ‘valor de mercado’, que viene determinado por el valor de referencia de Catastro.

Los contribuyentes deben declarar conforme al valor de referencia de Catastro, ya que se presume que es el de mercado, independientemente del valor por el que se escriture. No obstante, si el valor de escritura es superior al valor de referencia, éste será la base imponible de los impuestos que se aplican según el caso (ITP para compra deviviendas usadas o ISyD para herencias y donaciones). Tributar por debajo de lo que dicta la normativa puede derivar en inspecciones de Hacienda, e incluso en un expediente sancionador para el contribuyente. 

En el caso de que el contribuyente crea que el valor de referencia no se corresponde con el de mercado, debe recurrir y demostrarlo ante el fisco. Por tanto, la carga de la prueba recae en los ciudadanos. Para ello, puede aportar tasaciones del inmueble, fotografías o aportar un acta notarial que justifique el estado real de la vivienda. 

La llegada de este cambio está generando incertidumbre, sobre todo porque no todos los inmuebles tienen 'asignado' dicho nuevo valor de referencia. En tal caso, y como los contribuyentes solo están obligados a tributar por el “valor de mercado”, pueden basarse en el valor de escritura. Y será Hacienda la que debe demostrar que el valor escriturado no se corresponde con el valor de mercado si no está de acuerdo con lo que ha declarado el contribuyente.